Tenho deparado com locatários que tem a seguinte dúvida: Se o locador morrer, o que acontece com o contrato de locação? Ele acaba?
A resposta para essa dúvida é: - não, o contrato de locação não termina com a morte do locador.
A Lei Federal 8.245/1991[1], “lei do inquilinato”, é clara em determinar conforme previsto em seu artigo 10 que, morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros. Percebe-se com isso que a lei é objetiva em estabelecer que os herdeiros ou o espólio assumem a posição de locador no contrato de locação. Ou seja, opera-se a sub-rogação.
Como isso, é preservado integralmente o contrato de locação, mantendo-se válidas todas as cláusulas nele previstas, inclusive, a cláusula de fiança, se houver.
Sendo assim, havendo necessidade de se manejar qualquer tipo de ação ou medida judicial, tais como notificações, ações de despejo e/ou cobrança etc, o espólio ou os próprios herdeiros podem ingressar em juízo para que o locatário cumpra com as suas obrigações contratualmente exigíveis.
Nesse sentido, temos a lição do festejado jurista Sílvio de Salvo Venosa[2], a saber:
Embora a nova lei omita, também na lei anterior, foi desnecessário dizer, os herdeiros continuam na posição contratual por prazo determinado ou indeterminado. Poderão ingressar com pedido de retomada nas mesmas situações poderia fazer o de cujus. Transmitem aos herdeiros os mesmos direitos e deveres anteriormente existentes.
Também nesse sentido, temos também a jurisprudência dos tribunais pátrios, no caso, do Tribunal de Justiça de Minas Gerais[3]:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS - LEGITIMIDADE ATIVA - IMÓVEL QUE NÃO PERTENCE INTEGRALMENTE AO LOCADOR - IRRELEVÂNCIA - ÓBITO DO LOCADOR - TRANSFERÊNCIA DE DIREITOS AOS HERDEIROS - PAGAMENTO FEITO A TERCEIRO - NOTIFICAÇÃO INFORMANDO OS DADOS PARA PAGAMENTO À VIÚVA DO LOCADOR - NÃO OBSERVÂNCIA - INADIMPLEMENTO CONFIGURADO - Os herdeiros do locador têm legitimidade ativa para o ajuizamento da ação de despejo e cobrança de aluguéis, ainda que este não seja o proprietário do imóvel alugado, porque a propriedade é irrelevante para esta demanda que tem por fundamento uma relação jurídica de natureza pessoal e não de direito real.- Com a morte do locador, o artigo 10 da Lei 8.245/91, estabelece que a locação se transmite aos herdeiros, e como não há prova de que terceiros tinham autorização para receber os aluguéis, com a notificação do locatário para pagar à viúva do locador, somente o pagamento feito a ela poderia isentá-lo de sua mora.
(TJMG, Processo: Apelação Cível 1.0194.14.000895-5/0010008955-95.2014.8.13.0194 (1), Relator(a): Des.(a) Evandro Lopes da Costa Teixeira, Data de Julgamento: 14/06/2017, Data da publicação da súmula: 27/06/2017).
É importante salientar que a lei não obriga os herdeiros a notificar o locatário da morte do locador. Vale dizer, a sub-rogação opera em pleno iure, de forma automática! Assim, a notificação da morte é meramente uma faculdade e não obrigação.
Com isso, observa-se também a aplicação de um dos princípios norteadores das relações contratuais, qual seja, o princípio da continuidade dos contratos, preservando assim o negócio jurídico ora celebrado.
Portanto, de acordo com a legislação vigente e nos entendimentos doutrinários e jurisprudenciais, fica claro que mesmo que haja a morte do locador, o contrato de locação se mantem válido em sua totalidade, assumindo os herdeiros como atuais locadores e titulares dos direitos decorrentes do contrato de locação.
Notas
[1] Lei Federal 8.245/1991, disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm
[2] VENOSA, Silvio de Slvo, em Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei nº 8.245, de 18-10-1991, 5. Ed – São Paulo: Atlas, 2001, página 81
[3] Disponível em: https://www5.tjmg.jus.br/jurisprudencia/pesquisaPalavrasEspelhoAcordao.do?&numeroRegistro=4&totalLinhas=48&paginaNumero=4&linhasPorPagina=1&palavras=morte%20locador&pesquisarPor=ementa&orderByData=2&referenciaLegislativa=Clique%20na%20lupa%20para%20pesquisar%20as%20refer%EAncias%20cadastradas...&pesquisaPalavras=Pesquisar&
