Devolução de comissão de corretagem e SATI assessoria na...

Não é de hoje que se debate quem deve pagar a comissão de corretagem, quando o comprador se dirige a um stand de vendas, montado para comercializar unidades imobiliárias

Quanto à transferência da comissão de corretagem ao comprador, é tradicional em nosso direito obrigacional que quem a paga é o vendedor (= imobiliária contratada pela construtora). Neste sentido, os Tribunais tem determinado que a imobiliária devolva a comissão de corretagem e sati assessoria, devidamente corrigida monetariamente.

Confira-se, neste sentido, SÍLVIO DE SALVO VENOSA:

"Quem usualmente paga a comissão é o comitente, na corretagem de índole civil. Cláusula contratual que disponha diferentemente deve ser livremente aceita pelo terceiro, sob pena de ser considerada ineficaz, o que ocorre, por exemplo, nos contratos de adesão, notadamente por aquisição de imóvel, em que o vendedor, na generalidade dos casos, tenta transferir tal ônus ao adquirente." (Direito Civil Contratos em espécie, 13ª ed., pág. 361; grifei)

Ora, em regra, o comprador vê uma publicidade de um imóvel que será lançado, dirige-se ao stand de vendas montado pela imobiliária e lá é atendido por corretor preposto de confiança exclusiva da imobiliária e não do comprador.

O art. 722 do Código Civil, determina:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas

Pelo exposto acima, verifica-se que aquele que recebeu o comprador no stand de vendas, já tinha um vínculo contratual (laço jurídico) com a imobiliária e, portanto, devendo ser esta quem deve pagar a comissão de corretagem ao corretor e não o consumidor comprador

Os benefícios da suposta "intermediação" são auferidos exclusivamente pela construtora, como forma de dinamizar a sua atividade empresarial e diminuir custos com a venda das unidades imobiliárias, maximizando seu lucro.

Como é notório, tais "corretores" atuam em stands de venda vinculados à própria construtora, não raro próximo ao próprio empreendimento em andamento. O consumidor não é informado em momento algum que está lidando com "corretores", pois ele procura diretamente a construtora, não um intermediário.

Importante frisar que, na ótica do consumidor, este não lidou com verdadeiro corretor imobiliário, que é aquele profissional autônomo que faz a intermediação em negócios imobiliários.

Na verdade, ele procurou a própria construtora alienante para com ela negociar diretamente, sendo atendido por alguém que se apresenta como preposto, e não como terceiro.

O consumidor não teve sequer a liberdade de procurar um corretor de sua preferência, eis que buscou adquirir o imóvel diretamente perante a construtora e foi esta que determinou que o contrato fosse feito por intermédio de um corretor por ela contratado, não havendo qualquer benefício para o consumidor com tal prática.

Ademais, prática muito comum nos stands de vendas é a forma coercitiva como são impostas ao comprador do imóvel a comissão de corretagem e a sati “assessoria”. Muitos corretores costumam fazer uma pressão psicológica sobre o comprador, afirmando que se ele não assinar o contrato de comissão de corretagem, ele, comprador, não irá conseguir comprar o imóvel que deseja.

Muitos corretores, utilizam de certas artimanhas para levar o comprador em erro, como por exemplo, afirmam que o valor que está sendo cobrado será deduzido do valor total do imóvel, o que, em sua maioria absoluta não é. Alguns alegam também que aquele valor que o comprador está pagando corresponde ao sinal/entrada da compra do imóvel.

Os compradores só irão perceber que não se trata da entrada do valor do imóvel, quando recebem da construtora a planilha de pagamentos efetuados para ela. Só então verificam que aqueles cheques foram entregues a diversas pessoa da imobiliária (corretor, gerente, supervisor, superintendente de vendas e até diretor).

O Tribunal de Justiça de São Paulo, tem combatido as cobranças de corretagens daqueles que vão ao stand de vendas e lá já se encontrava corretores de confiança da imobiliária contratada pela construtora ou incorporadora. Os Tribunais, nesses casos tem mandado devolver ao comprador a corretagem e a sati assessoria pagas.

COMPRA E VENDA – ILEGITIMIDADE – Preliminar afastada - COMISSÃO DE CORRETAGEM E SATI – PRESCRIÇÃO - Inocorrência- Prescrição decenal prevista no artigo 205 Código Civil - Aplicação do Código de Defesa do Consumidor – Devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem e assessoria imobiliária - O consumidor não tem escolha e acaba por aceitar as condições impostas ilicitamente pelo vendedor e seus prepostos - Cobrança indevida – DANO MORAL – Contaminação da área em que o empreendimento foi erigido – Dano configurado – Verba indenizatória fixada em R$ 20.000,00 - Sentença reformada - RECURSO PROVIDO. (TJ-SP - APL: 10584918620148260100 SP 1058491-86.2014.8.26.0100, Relator: J.B. Paula Lima, Data de Julgamento: 28/07/2015, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/08/2015)